PORTADA CONTROL DE OBRA EN 20 PASOS DESDE EL INICIO

CONTROL DE OBRA. 20 PASOS DESDE EL INICIO

 20 PASOS NECESARIOS ANTES DE EXCAVAR U HORMIGONAR UNA OBRA

Si quieres conseguir el CONTROL DE OBRA, es necesario que te leas este artículo y des los pasos que en él se detallan para obtener un control de obra tal, que te permita centrarte en otros aspectos.

¿Qué otros aspectos?:

  • Mayor Beneficio.
  • Ejecución más rápida.
  • Calidad en lo Ejecutado.
  • Liderazgo.


Son unos cuantos artículos los que he escrito ya, pero el de hoy es uno de los más interesantes si eres Jefe de Obra, Jefe de Producción, Director de Ejecución, Director Técnico de la Propiedad o de la Constructora, o Jefe de Grupo.

Quiero contarte todo el trabajo que yo he desarrollado para controlar una obra, esos pequeños detalles que marcan la diferencia, y que siempre menciono y que forman parte de mi metodología, gracias a la cual he conseguido grandes logros.

¿Quieres conocer esos Pasos?

Antes te detallo lo que empezarás a conseguir, si trabajas en la línea que te indico:

  • Tener una obra sin problemas con consecuencias graves,
  • Ir deprisa con la seguridad que lo se está haciendo se está haciendo bien,
  • Ir por delante de la obra,
  • Ganarte la confianza de la Dirección Facultativa,
  • Obtener el Control de Obra,
  • Si quieres Subontratar lo más eficientemente posible,
  • Supervisar de la forma correcta,  y
  • Alcanzar tus objetivos.

Es necesario que te leas este artículo y des los pasos que en él se detallan para obtener un control de obra.

El Control de Obra se debe trabajar desde el principio.

El principio no es el inicio de la obra, es antes de éste. Son los trabajos previos a su inicio, desde ahí es desde donde debes trabajar si quieres dirigir y dominar tu obra.

Se trata de trabajar en la dirección correcta, y además, optimizando nuestro trabajo ya que todas las acciones que llevaremos a cabo:

  • No sólo nos servirán para comprobaciones necesarias que debemos realizar antes de iniciar una obra, si queremos ahorrarnos muchos disgustos, tiempo y dinero. Detección de errores y solución.
  • Sino que nos servirán para trabajar nuestra obra con previsión. De forma que podremos optimizarla y obtener calidad en la ejecución.

 

20 PASOS OBLIGADOS ANTES DE INICIAR LA EJECUCIÓN DE LA OBRA.

 

PASO 1. DOCUMENTACIÓN NECESARIA

No me voy a enrollar mucho en este paso, pues tienes en mi blog a tu disposición un descargable que contiene un listado de toda la documentación necesaria en una obra antes de su inicio, y antes de la entrada de los distintos oficios.

 

PASO 2.  ALINEACIONES DE FACHADA

Si tu obra se encuentra en una urbanización de nueva ejecución, puede ocurrir que el acerado esté delimitado con bordillo, por lo tanto, tendrás que averiguar si ese bordillo pertenece o no a tu solar o es parte del acerado.

Si vas  a construir en un solar previa demolición de un edificio antiguo, aunque esté delimitado por edificios medianeros, es conveniente que hables con el Arquitecto Municipal sobre la alineación de esa fachada, pues no tiene por qué coincidir con la fachada, o con la alineación del edificio demolido.

Este dato será necesario aportarlo al Topógrafo para que pueda realizar su trabajo de la forma correcta.

 

PASO 3: ENCAJE TOPOGRÁFICO

Es necesario que contemos con un encaje topográfico, que para ser concreto, no es más que comprobar topográficamente que nuestro proyecto encaja perfectamente en el solar.

Paso necesario, y con antelación a cualquier inicio de obra.

Una desviación en una línea de fachada, puede llegar a complicar mucho las cosas en obra, y a la Propiedad con el comprador final.

Son muchas as ocasiones en las que te das cuenta que existe una desviación de 0 a 15 ó 30 cm en una medianera.

O por el contrario, entre tu edifico y el medianero, hay 30 cm libres.

Puede llegar a afectar a:

  • Cálculo estructural.
  • Diseño estructura.
  • Contrato con el constructor.
  • Presupuesto.
  • Ser origen de problemas técnicos que exijan reestudios de distribución, no sólo de estructura.
  • Gestiones y temas urbanísticos a solucionar, etc.

Imagina que te saltas este paso, haces el vaciado y cuando por fin terminas el replanteo de tu obra, con zapatas ya hormigonadas, no te cuadran las medidas…..

Mejor no imaginarlo, porque aunque no seas el Proyectista cargarás con tu parte de la culpa.

Y sobre todo, somos técnicos responsables y preparados, y trabajamos para facilitarle todas estas cosas a nuestro cliente, evitándole problemas, trabajamos con profesionalidad y ética. 

Si te has dado cuenta estamos detallando el PASO 3 del artículo de este mismo blog

 

PASO 4. DETALLE CONSTRUCTIVO DE MUROS, PETOS, VIGAS DE CORONACIÓN CON FACHADA.

Esto en un encaje topográfico no se tiene por qué apreciar, pero tú sí que tienes que afinar, ese detalle es más importante de lo que parece, pues:

  • Puede exigirte retranquear hacia el interior del solar la viga de coronación o muro, para permitir que el ladrillo de la fachada oculte este elemento estructural que sobresale de la acera. Ello te obligaría a retranquear en esa misma proporción todo hacia el interior, y a ver si ello es posible sin perjudicar nada.
  • O siempre puedes dejar un detalle horroroso en el arranque de la fachada, o peor, una patología. A estas alturas esta opción en este blog no tiene cabida. Esto no podemos hacerlo, lo exige nuestra profesionalidad.

Centrándonos en la primera opción: no podemos mermar plazas de garaje o afectar a  otros elementos del Proyecto, por lo que este tipo de decisiones hay que hablarlas con la Dirección Facultativa antes de hacer nada.

Y deben estar solucionados antes de iniciar el replanteo de la pantalla de pilotes, o la cimentación caso de que sean muros de Hormigón armado los que estén proyectados.

 

PASO 5: ¿Cuántos M3 DE VACIADO TIENE TU OBRA?

No tenemos tiempo de sacar perfiles y aplicar las fórmulas que nos enseñaron en la carrera, aunque podrías en algún momento puntual, en obra tenemos otros métodos más rápidos.

  1. En el Encaje Topográfico, pídele además a tu topógrafo LAS CURVAS DE NIVEL.
  2. Cuando hayas llegado a tu cota de fondo de vaciado, vuelves a llamar al mismo topógrafo, quien tomará datos de campo, y sabrás cuál es la medición en m3 de vaciado realizada.

Las empresas de Movimiento de Tierras tienen su propio servicio de topografía  y efectúan estas comprobaciones, es bueno que tengas datos fiables para contrastarlas. Cuanto mayor volumen de vaciado, mayor posibilidad de discrepar en las mediciones o m3 extraídos.

En muchas ocasiones hay disparidad de mediciones, e incluso se mantienen reuniones con ambos topográfos para aclarar estos temas.

Pudiera ocurrir además que tu Dirección Facultativa, si tienes mediciones abiertas, te solicite estos datos. O ante un Precio Contradictorio y para defenderlo necesites aportarlos.

Como ves es útil para muchas cosas, pero además…

 

PASO 6: EJES DE REPLANTEO

Una obra se tiene que replantear de abajo a arriba apoyándonos en los mismo ejes de replanteo en toda la obra.

Lo vuelvo a repetir, un edificio se replantea de abajo a arriba tomando como referencia unos ejes, estos ejes serán siempre los mismos en cada planta.

Los mismo ejes para todas las plantas.

Es necesario que seamos precisos. Sobre todo, cuando tienes que ‘transportar’ esos ejes de una planta a otra.

Se necesita un topógrafo, por precisión, por rapidez, por eliminar errores humanos.

Te confieso que con un buen encargado, cuerda, y una escuadra comprobada he llegado a efectuar estos replanteos, y bien. Pero lo suyo es contar con un topógrafo en la obra para estas cuestiones tan importantes.

Contar con un topógrafo actualmente no es caro, más caro es cualquier error en la medición a pagar al Movimiento de Tierras o ante un problema derivado de un error de replanteo.

Hay empresas donde cuentas con topógrafo hasta para replantear pilares y cimentación.

 

PASO 7: PLANO INFRAESTRUCTURAS

Antes de excavar, o de actuar con cualquier máquina, tenemos que comprobar las infraestructuras existentes en el solar y en las aceras que lo delimitan.

  • Si estamos en una urbanización de nueva ejecución, será fácil que la urbanizadora nos los facilite.
  • En caso contrario, habrá que ponerse en contacto con las compañías de las diferentes infraestructuras.

Cualquier precaución es mínima. Estamos hablando de líneas de alta, media o baja tensión; gas; agua a presión, saneamianeto, alumbrado, colectores de saneamiento.

  • Nos servirá además, para replantear los tensores de nuestra pantalla de pilotes.
  • Valdrá para iniciar las gestiones oportunas de cara a las acometidas con las diferentes compañías.

En este sentido, no nos fiaremos del todo nunca de Proyecto u otros planos, lo comprobaremos mediante catas, con ciertas infraestructuras peligrosas, catas a mano.

  • Verificaremos cotas de acometidas, a la hora de ejecutar pilotes y a la hora de comprobar las cotas de enganche a acometidas como la de saneamiento. Suele haber más problemas con esto, que se solucionan, pero que debemos trabajar. Y trabajar cuanto antes.

Es decir, debemos dejar previstos los pasatubos necesarios en la contención de tierras de nuestra obra para las diferentes acometidas, incluso la de telecomunicaciones, por la acumulación de tubos que lleva.

 

PASO 8: GESTIÓN DE ACOMETIDAS PROVISIONALES

Cuando empezamos una obra, tened en cuenta el suministro de agua, electricidad y sanemaiento para cubrir las necesidades de la propia obra y del personal de la misma (Ver Plan de Seguridad de la obra).

Las gestiones a veces e demoran tanto con las acometidas provisionales, como con las definitvas, aconsejo trabajarlas cuanto antes, por ahorrar costes, mejorar las condiciones de trabajo, y el mismo consejo para las acometidas definitvas, para evitar retrasos a finales de obra.

Como decía, hasta las provisionales llevan su tiempo, así es que dispondremos de depósitps de agua + bombas, máquinas de agua de beber, grupos electrógenos y fosas sépticas en caso de que fueran necesario.

 

PASO 9: ÁRBOLES

Con los árboles tanto si figuran en Protecto,  como si no: hay que moverse ágilmente en caso de trasplante o tala.

Ya que hay que ponerse en contacto con el Ayuntamiento y realizar las gestiones necesarias, que pasarán posiblemente por un proyecto (informe), un transpalante y/o tala perfectamente controlado y siguiendo todas las indicaciones de las autoridades pertinentes.

Tiempo en gestiones y retraso en inicio de obra, así que cuanto antes lo tengamos todo organizado, antes podemos empezar.

 

Paso 10: COTA 0 Y COTA FONDO EXCAVACIÓN

Antes de iniciar un vaciado debemos replantear todas nuestras cotas en vertical.

Definir o respetar la cota 0 del Proyecto, y a partir de ella, y siempre como referencia a la misma Cota 0 definida, ir sacando el resto de cotas, tales como:

  • Entrada peatones y acerado. ¿Son coincidentes?
  • Entrada rampa garaje y acerado. ¿Son coincidentes?.
  • Cota superior de todos los forjados.
  • Cota de todos los suelos/pavimentos terminados.
  • Cota de fondo de excavación.

Comprueba siempre las cotas de Proyecto, una a una, observando las diferentes capas o terminaciones proyectadas.

Yo me he encontrado muchas sorpresas, que nade se ofenda, se trata de construir bien en equipo, yo así lo entiendo, tomando como la prioridad la obra.

Consejo: No dejes en tu obra que nadie (subcontratas) saque estas comprobaciones por ti. Hazlo tú, repásalo las veces que consideres necesario hasta estar segur@. Y entonces facilitáselo a tu encargado, ayudante, Jefe de Producción, y/o subcontrata. Pero que no lo piensen los demás en obra, que construyan según tus indicaciones que para eso eres el responsable, y además, cuentas con más información que ellos, puesto que puede haber variantes de proyecto indicadas o negociadas con la Dirección Facultativa.

Tengo que decirte en este punto, que hay muchos grandes profesionales entre los encargados de empresas de encofradores, si además cuentan con años en obra, es una toda una experiencia poder colaborar con ellos en las labores de replanteo de tu obra. Que acaben confiando en tu criterio y que tu metodología la adopten como buena, es una gran satisfacción.

Y cuando hablo de llevar los replanteos de tu obra, no me refiero a que cojas el añil y la bota en obra, o el nivel, ya sea de agua o no, que tampoco pasaría nada, sobre todo, si estás empezando.

Me refiero a que sientes las bases de los replanteos tú. Si alguien detecta alguna incoherencia en obra con tus replanteos , que te lo digan y se analiza. No hay que coaccionar, pero no hay que desligarse de cómo se está ejecutando, ni delegar la técnica de tu obra.

PASO 11: MEDIANERAS.

Antes de realizar tu vaciado es necesario que observes los edificios existentes medianeros, si es que existen.

  • Sus posibles desplomes.
  • Sus alineaciones.
  • Observa la construcción del edificio medianero. Si es un edificio de dudosa construcción, hay que tomar medidas cuanto antes, yo he llegado a apuntalar una casa de dos plantas, antes de realizar bataches en la misma medianera, al ver el estado de su cimentación y resto de construcción.

Como Jefe de Obra, he tenido que ejecutar bataches de hasta 10 m de altura y no te lo recomiendo, existiendo como existen, otros sistemas como pueden ser los pilotes.

  • Si es un edificio que se está construyendo al mismo tiempo que el tuyo, extrema junto con el Jefe de obra vecino las precauciones. También te lo aconsejo por experiencia.
  • Observa también tu cimentación en la medianera, pues puede que esté proyectado para el caso de contener tierras, y si el edificio ya existe, poder hacer un cambio en la misma que te suponga un ahorro, por supuesto, con la Dirección Facultativa y los cálculos pertinentes.

Todos estos temas, hay que tratarlos con antelación al inicio de obra, con la suficiente previsión como para que cuando vayamos a construir la zona objeto de reestudio y/o modificación, no suponga ningún retraso en la misma, esto es llevar el control de obra.

 

PASO 12: FOSO ASCENSOR.

Comprueba que las medidas del foso requeridas por el fabricante del elevador, son coincidentes con las medidas que figuran en el plano de cimentación. Idem para los huecos de los forjados.

Si además, vas a contratar:

  • Otra máquina de la misma marca,
  • La misma máquina de otra marca.
  • Una máquina diferente de una marca diferente.

Ten en cuenta que necesitarás otras medidas desde el foso hasta cada hueco en cada forjado.

Cuando digo cambiar máquina, puede ser de capacidad, o de marca y previa negociación con la Dirección Facultativa.

Así que antes de empezar una obra tienes que tener claro que ascensor llevarás.

 

PASO 13: SANEAMIENTO ENTERRADO

Necesariamente exige un replanteo de cotas, recorridos e incidencias con la cimentación.

Además según nuestra comprobación de la acometida real de saneamiento, podría exigir dicho reestudio.

Importante dejar previsto todos los pasatubos que sean necesarios para esta instalación y para otras en el enganche a sus respectivas acometidas, y en su incidencia con los muros, pilotes o cimentación perimetral.

 

PASO 14: ZAPATA GRÚA

Deberás tener en cuenta no sólo la profundidad, cotas, incidencia sobre otras zapatas, y descarga de la zapata sobre contenciones perimetrales, sino  también su incidencia sobre los forjados.

Revisa el contenido de este artículo donde se explica más detalladamente. CLIC AQUÍ para verlo.

¿Sabías que el Taller de Planificación Estratégica en Obras de Edificación contiene una Guía completa Paso a Paso para que sepas cuántas grúas debes colocar en tu obra y dónde?

PASO 15: REPLANTEO PILARES

Muchas veces los planos no reflejan la verdadera magnitud que tienen los pilares por cálculo.

Lo que puede originar problemas con la distribución y otros elementos proyectados. Debes comrpobar todas estas incidencias antes de hormigonar ninguna zapata.

  • Para ello, lo primero que tienes que tener claro son las CARAS BUENAS DE LOS PILARES, que normalmente vienen en Proyecto.
  • Además en pilares de fachada, debes comprobar que los pilares dejan pasar el espesor del ½ pie exterior de la fachada completo.

Lo que te obliga a comprobar que los pilares guardan una distancia con el canto de forjado, y éste con la alineación de fachada.

  • Además, tendrás otros puntos singulares a comprobar, como puede ser su incidencia sobre ventanas, escaleras, rampas, saltos de forjados, etc…
  • Y por supuesto, su incidencia con la distribución interior. Ten cuidado con el espesor de la albañilería en planos, ésta puede variar con la realidad. Realiza cuanto antes el estudio acústico de la misma.
  • Y una inevitable comprobación, que pueda dar lugar a muchos dolores de cabeza, en caso de obviarla: es la verdadera magnitud de los pilares en el sótano y su incidencia con las plazas de garaje, cuya normativa dependiendo del Ayuntamiento puede llegar a ser muy estricta.
  • La carpintería y la distribución de albañilería es un replanteo que hay que comprobar también en una fase posterior por ello no la incluyo aquí.

 Y todo ello antes de hormigonar ninguna zapata o muro con inclusión de pilares.

PASO 16: REPLANTEO DE PATINILLOS

¿Esto también?

Sí, también.

Empieza por los patinillos de extracción, para continuar con ventilaciones, chimeneas, campanas, bajantes y el resto de instalaciones (montantes de fontanería, energía solar, electricidad, telecomunicaciones, gas si lleva)

Exige una comprobación más profunda, pero necesaria.

Tu trabajo tendrá recompensa.

Y recuerda, no es comprobar y ya, es conocer tu obra mejor que nadie y sobre todo, ir por delante de ella.

El conocimiento de una obra te sirve para el proceso de contrataciones, detectar errores, simplificar, solcuionar, optimizar, y llevar el control de obra.

 

PASO 17: REPLANTEO DE PASATUBOS EN FORJADOS

Comprueba la coincidencia de la salida en vertical de los inodoros con la estructura, es decir, que no coincida el manguetón de estos aparatos sanitarios con jácenas, zunchos o nervios, y sí con bovedilla.

En el replanteo de cada bajante ten en cuenta el enganche de cada planta , que no haya tubos en medio del manguetón y la bajante que impidan dicha conexión.

No sólo manguetón de inodoro, haz lo mimo con

  • Inodoros, si te coincide y no lo salvas desplazándolo un poco, tendrás que estudiar un cambio de distribución de los aparatos sanitarios del baño
  • Sumideros cubierta
  • Sumideros tendederos
  • Botes sifónicos
  • Llaves de cierre calefacción embutidas en forjado baños
  • Salidas de tuberías fuera de patinillo de cualquier instalación. Por ejemplo, bajantes pluviales, tubos de calderas a cubierta, etc.

Evita taladrar de forma indiscriminada tu obra. Sinceramente, no es necesario si haces este trabajo previo, y es un trabajo que tarde o temprano tendrás que hacer.

Superpón planos de las diferentes instalaciones con su planta correspondiente  en estructura. No te fíes de las acotaciones de los planos, compruébalas. Tampoco de los pasatubos dibujados, compruébalos.

PASO 18: ESCALERAS Y RAMPAS

No exagero si te digo que en ninguna obra me he encontrado escaleras y rampas correctas todas.

Y tampoco te exagero, si te digo que en la mayoría de las obras, los replanteos de rampas y escaleras, no se hacen de la forma correcta, con lo que obligan a rectificaciones en fases posteriores.

Yo no me arriesgo, un replanteo de una escalera con los programas de dibujo actuales, son 20 minutos, y casi todas las plantas, menos la baja y sótanos y ático suelen ser iguales.

Así que la falta tiempo, no es excusa para no realizar este trabajo.

Además, no sólo es sacar el replanteo, sino que por el camino haces una labor de detección de errores y de asimilación de proyecto que no sólo te va a servir para reforzar tu imagen en la obra, sino que te será muy útil en decisiones, trabajos y acciones futuros.

Lo mismo para las escaleras que para las rampas, y cuidado con esto porque les afectan muchas normativas urbanísitcas y en caso de incumplirlas pudieran denegarte las licencias de primera ocupación, o gastarte una pasta en su arreglo, además de ser un marrón.

 

PASO 19: VIGAS DE CUELGUE.

Otra comprobación antes de hormigonar, son las vigas de cuelgue.

Como suele tener un precio distinto, lo suyo es que las observes antes de contratar al estructurista.

En no muchas, pero algunas ocasiones, no se tienen en cuenta las vigas de cuelgue a la hora de encofrar, se coloca todo el sistema y entablado, y luego hay que desmontarlo,. Esto no sólo constituye un atraso, sino un riesgo en la seguridad.

Aparte, debes observar la incidencia de las vigas de cuelgue y si no existe también, las cabezadas, en arranques y desembarcos de rampas y escaleras.

Un punto crítico puede ser el cruce de vigas de cuelgue con instalaciones colgadas, tales como saneamiento colgado y extracción.

 

Sé que todos los pasos anteriores los puedes llevar a cabo. Lo sé porque yo lo he hecho en mis obras, y es lo que te va a permitir, junto con una buena estrategia y Planificación, llevar el control de obra.

Mejorará tu imagen ante todos los agentes involucrados, por lo que tu criterio tendrá a sus ojos más validez.

Y no es trabajo perdido, te sirve para poder contratar, delegar, supervisar, planificar tanto económicamente como técnicamente, en fin, para llevar el control de obra.

Según vayas avanzando con la obra tendrás que pararte a analizar determinadas puestas en obra, armados, detalles de estructura, encuentros, estribos, etc...

Así que no tienes tiempo que perder, cuanto antes empieces, antes podrás estar pendiente de nuevas definiciones y contrataciones.

¿Añadirías alguna comprobación previa más a la hora de ejecutar la cimentación y la estructura de una obra?

¿Y el PASO 20? Ese paso corresponde a Planificar la Obra correctamente, con estrategia, sabiendo realizar su implantación, preparando tu obra y con un seguimiento eficaz.

2 Comments

  • Luis Campoverde

    Reply Reply 17 Julio, 2017

    Muy interesante pagina, sigan adelante.

    • Isaura Ardila

      Reply Reply 18 Julio, 2017

      Gracias Luis, por tus palabras y dedicar tiempo a visitarnos y leernos.

      Un abrazo,

      Isaura

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