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TRABAJO ARQUITECTO TECNICO DIRECTOR DE EJECUCIÓN

En este blog damos cabida no sólo a los Jefes de Obra, sino a todos los responsables de la misma. Entre ellos, el Director de Ejecución de la Obra, el cual asume una importante responsabilidad.  Por lo que este artículo está dedicado a ayudar a estos profesionales y su trabajo arquitecto técnico al frente de la Dirección de Obra, no sólo abordaremos sus funciones y responsabilidades, sino que se dan recomendaciones y trucos para facilitar su desempeño.

Una vez más, en el día a día de mi desempeño actual, me encuentro con muchos jóvenes que inician su carrera ejerciendo las funciones de Director de Ejecución, sin saber muy bien dónde se han metido. Algo preocupante, dado la gran responsabilidad que están asumiendo. Por ello quiero dedicar esta semana a aclarar un poco este tema, lo que dice la Ley y lo que realmente ocurre en el día a día de una obra. Me gustaría citar las funciones de este puesto de suma importancia en la obra, recordar las responsabilidades y darte unos tics para ayudarte a dirigir, de forma impecable, una obra, para ello he dividido este artículo en los siguientes apartados:  Funciones del Director de Ejecución según la L.O.E; El Director de Ejecución Antes del Inicio de la Obra; Seguridad en Obra y el Director de Ejecución; y el Director de Ejecución al Final de la Obra.

Funciones del Director de Ejecución según la L.O.E 

(Ley de la Ordenación de la Edificación)

Las funciones que marca la Ley para el desempeño de este puesto son las siguientes:

Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.

  1. El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

2.     Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:

a) Estar en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico director de la ejecución de la obra que tenga la titulación profesional habilitante.

Cuando las obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto técnico.
Será ésta, asimismo, la titulación habilitante para las obras del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.
En los demás casos la dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada, indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.

b) Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.

c) Dirigir la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.

d) Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.

e) Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.

f) Colaborar con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.


Además de estas funciones puede llegar a realizar otras que la Propiedad quiera encargarle conforme a su formación y competencias legales, y él quiera aceptar (como por ejemplo, elaborar Informes de Seguimiento de Obra y enviárselos regularmente a la Propiedad de la misma, o asistir a reuniones de Cooperativas, Gestor de Obra, interlocutor con otros agentes, etc).

Sus responsabilidades son altas, y por lo tanto, antes de aceptar cualquier encargo se han de considerar y tener en cuenta:

Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.(Extracto)

  1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.

2. El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento.

Quien acepte la dirección de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere corresponderle frente al proyectista.

Cuando la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la distribución que entre ellos corresponda.

El Director de Ejecución ANTES DEL INICIO DE LA OBRA

EL CONTRATO ENTRE DIRECTOR DE EJECUCIÓN Y PROPIEDAD DE LA OBRA

Lo que muchos colegios profesionales recomiendan para evitar futuros problemas, es que antes de ejercer las funciones de Director de Ejecución firmes un contrato con la Propiedad de la Obra.

En futuros post hablaremos de este contrato ampliamente, pues he asistido a varias Conferencias que tratan sobre este tema y su importancia, y puedo facilitarte todas las recomendaciones que allí se trataron.

Yo misma he sido Directora de Ejecución, aunque en un breve espacio de tiempo, motivo por el cual no suelo hablar mucho de ello, pero cometí mis errores a la hora de aceptar encargos y mi experiencia puede ayudarte a que no cometas tú los mismos.

Mi recomendación además de firmar un contrato, es que antes de aceptar un encargo de Director de Ejecución, te plantees si tu futuro profesional va encaminado a ello, o por el contrario, es una actuación aislada, o no continua, en cuyo caso mi recomendación es que negocies el pago del seguro decenal por parte de quien te contrata, y no de tu bolsillo.

Es muy desagradable estar pagando durante más de 10 años seguros por lo que un día firmaste, cobraste  y ya ni te acuerdas, sobre todo, cuando no es un trabajo de forma continua.

Ten muy claros cuáles son tus responsabilidades y las de cada participante de la obra.

En cuanto a la forma de pago, ten en cuenta que LA EJECUCIÓN DE UNA OBRA se puede alargar Y/O retrasar.

Define, por tanto, una intervención mínima y fija un límite máximo para el importe total contratado, porque hay muchos Proyectos que se realizan sobre la marcha y esto obliga a mucho más trabajo y tiempo y duración de la obra e intervención después de la misma, que es necesario acotar, pues de lo contrario no salen las cuentas.

TRABAJO ARQUITECTO TECNICO. RECOMENDACIONES ANTES DEL INICIO DE UNA OBRA

Por lo anterior, y para desarrollar bien tu trabajo:

  1. Antes de iniciar una obra, estudia el Proyecto,  y comprueba que:
  • Es completo, por lo menos, en sus primeras fases.
  • Es coherente.
  • Es acorde a las necesidades funcionales de tu cliente y a sus intereses económicos.
  • Cumple con la normativas vigentes.
  • Contiene toda la documentación necesario para iniciar a la obra y llevarla a cabo, por lo menos, en sus primeras fases.
  • Solicita la comprobación de Replanteos fundamentales antes de la Ejecución.


2. Solicita los limites de la fachada, si no están claros, tanto fachada, como el resto de lindes del solar, solicita que esté presente un técnico del Ayuntamiento correspondiente.

3. Solícita un encaje topográfico al constructor.

4. Solicita planos de infraestructuras y comprobaciones o medidas de protección necesarias.

5. Solicita un equipo de obra conforme a lo estipulado en contrato. Si la constructora ha accedido a destinar personal suficiente y conforme al contrato y éste escasea, la constructora no rebaja su nivel de exigencia en informes, gestión de compras y control de costes. Por muchas más horas que trabaje su personal, una persona no se puede dividir en tres, por lo que delegará las tareas de obra más relacionadas con la supervisión, optimización del proyecto, etc… Ya que las otras no tiene en quien delegarlas. No te interesa que la obra se ejecute día a día sin la intervención de un técnico cualificado a pie de obra, no sólo trabajando en la caseta, por lo tanto exige contrato.

6. Solicita la presencia del geólogo que firma el Estudio Geotécnico para que verifique que las características del terreno a cimentar son acordes a su estudio, y por tanto, a la cimentación proyectada.

7. Nunca empieces una obra sin su Licencia en regla, ni sin haber comprobado los lindes del solar, y debidamente cumplimentada el Acta de Replanteo.

8. Establece desde el principio el Procedimiento para llevar la Gestión Económica de la Obra. Más menos, forma de presentar los contradictorios, plazos,  si es que se van aceptar, etc.

9. Será a grandes rasgos, para sujetar al constructor, pero no compromoterte pues la propiedad puede cambiar de opinión respecto a ciertos temas.

10. Cerciórate que el constructor está trabajando con los planos visados y no con planos de un CD equivocado, no quiero decir que no pueda usar el soporte informático, sino que los planos del soporte informático sean los visados.

11. Establece un proceso para tratar los diferentes temas, tiempo de antelación, forma de comunicación, forma de aprobarlo, etc.

12. Establece tu formato de certificaciones, actas, fechas, forma de presentarlas, solicita se adjunten mediciones desglosadas, así como los criterios de medición de certificaciones.

TRABAJO ARQUITECTO TECNICO: DIRECTOR DE EJECUCIÓN DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA.

  • Solicita un Plan de Control, incluso antes de contratar a la contrata, habla con tu propiedad para aumentar ensayos y controles por encima de lo que dicta la normativa. Te ayudará mucho en la realización de tu trabajo. Establece el proceso para llevar a cabo los controles, la entrega de la documentación técnica obligatoria, fichas técnicas, sellos de calidad, recepción de materiales.
  • Establece unas pautas en relación a los replanteos más allá de los vistos en el apartado anterior, como pudieran ser Replanteos de Instalaciones.
  • Solicita a tu promotor un Listado de Calidades, es decir, si es un edificio que se va a vender, como el de viviendas, que ese listado de calidades lo tenga todos los intervinientes y comprueba que sea coherente con el Proyecto a ejecutar.
  • Solicita al constructor un estudio de posibles carencias o errores en el primer mes de la obra, o necesidades de definición. Para que no te pille desprevenido y puedas ir teniendo un seguimiento, hacerte una idea de la Liquidación económica de la obra y poder tomar las decisiones más adecuadas, así como trasladar a quien corresponde la necesidad de subsanación, y evitar que ésta afecte al normal desarrollo de la obra.

  • Establece los criterios de la normativa antes del inicio de la actividad, no sólo de calidad, sino de ejecución y funcionalidad. Nunca está de más recordar al Jefe de Obra cómo quieres que se ejecuten determinadas unidades de obra, donde debe tener especial cuidado, o incluso reforzar interponiendo determinados elementos o materiales que aseguren la no existencia futura de patologías, o de quejas por parte del cliente, o el usuario final del edificio.
  • Solicita un Planning de obra realizado por el Jefe de Obra, o que verifique el contractual, y mantén una reunión con el Jefe de obra, que te explique cómo se va a organiza la misma, qué sectores son prioritarios, plazos, cómo está pensando desenvolverlos, recursos, todo. Cómo tiene pensado ejecutar tal o cual cosa, sacarás mucha información tanto de la ejecución de dicha obra, como del Jefe de Obra que tienes enfrente.
  • Deja desde el principio muy claro, cuál va a ser el nivel de exigencia en los diferentes tajos, cuáles son tus innegociables, tus preferencias, criterios mínimos exigibles a la ejecución. No hace falta que se lo digas todo de golpe, puedes tener una reunión al principio y marcar pautas generales aplicables a toda la obra, y al inicio de cada fase o cada actividad, concretar más. Exige más de lo que quieres para obtener lo que quieres, es decir, es humano y normal que la tendencia con las prisas sobre todo, sea bajar un poco la calidad según va avanzando la obra por parte del que ejecuta la obra, si exiges más de lo que estás dispuesto a tolerar, al producirse esa tendencia, estarás siempre por el límite superior a tu tolerancia.
  • Exige pero sé razonable y ayuda a ejecutar la obra, que es diferente a poner trabas o tal cantidad de exigencias que llega un momento que es casi imposible atenderlas todas y a todos, pues cada uno tiene las suyas, esto acaba saturando, dificultando mucho la labor del equipo de obra. Una vez que tú has puesto encima de la mesa tus condiciones, razonables, la obra debe ser la prioridad (su ejecución, su coste y calidad), no el ego de nadie. He llevado a cabo muchas obras con la colaboración de la Dirección Facultativa, sin menoscabo de sus exigencias, y la obra por difícil que fuera se ha desarrollado en un entorno de trabajo de respeto, colaboración y priorizando ésta. He vivido, y he visto en compañeros,  otras donde había que atender muchos egos, pasando la obra a segundo plano, y ha sido muy difícil y con gran coste humano, llevar a cabo estas obras. Tampoco se trata de provocar estragos en la salud del equipo de obra, sino de hacer una obra en plazo, sujetándola en coste y con calidad.
  • Visita la obra, en diferentes horarios y días, visitas acordadas y espontáneas.
  • Vigila de forma especial la ejecución de la estructura, el hormigonado, marca pautas climatológicas y el resto de condicionamientos que la afecten.
  • Asiste a las reuniones de obra con tu propios planos y anotaciones, para un seguimiento más eficaz. Ya existen en el mercado Apps de móvil que te facilitan la tarea, algunas gratuitas, como la de MUSAAT si perteneces a esta MUTUA.

 

En este sentido es verdaderamente importante, que todos los integrantes de la Dirección Facultativa, incluso de la propiedad, aún con intereses con matices diferentes, estén trabajando en la misma línea, establezcan criterios más o menos comunes.

Orden y ContraOrden = Desorden (Una máxima de toda ejecución de una Obra).


Durante de la ejecución de la obra, te preocuparás de que todos los procesos o pasos que has ido marcando se vayan cumpliendo.

Una vez un buen Jefe de Grupo me enseñó que mandar era fácil, tan sólo di lo que quieres y ocúpate de hacerle el seguimiento.

Estarás pensando que decirlo es fácil, pero que no es fácil llevarlo a cabo si eres joven. O inexperto.

Al ir marcando todos los criterios anteriores, has dejado muchas cosa claras, una de ellas es que sabes dónde estás y hacia dónde vas.

El primer paso para ganarte el respeto de las personas.

Si además, colaboras con la constructora en resolver, definir y empujar la obra, habrás completado el proceso. Y esto no es lo mismo que hacer concesiones.

De hecho una vez hayas marcado las pautas debes mantenerlas en el tiempo, quizás cuando se hayan ganado tu confianza, puedas rebajar algo tu exigencia, pero no mucho.

Un buen Jefe de Obra sabrá ganarse tu confianza y ganar sus batallas proporcionándote y siguiendo tus exigencias y pautas.

Además,  un constructor raramente desafiará la autoridad de un Director de Ejecución, para ello debe tener el beneplácito del promotor o del Director de Obra, por ello, te he recomendado anteriormente que trabajes en equipo con la Propiedad y el resto de la Dirección Facultativa, que identifiques sus innegociables, ayudes a que los consigan y ellos hagan lo mismo con los tuyos.

Me han comentado casos de promotores que pretenden sacar obras (suelen ser pequeñas), a toda costa pasando por encima de Directores de Ejecución, para lo cual los contratan a muy bajo precio y sin experiencia.

Mi consejo es que hay que poner límites, los que la responsabilidad que ostentas te marca, ni más ni menos.

Hay encargos que no te van a sacar económicamente de tu situación actual, y sí pueden complicarte mucho la vida.

Hay clientes que no son deseables, y el riesgo que se asume es lo suficientemente grande e importante como para rechazar esos trabajos.

Sí, ya sé que estamos en crisis, que igual estás en una situación difícil, que necesitas ese trabajo,… pero es que tienes que estar más de 10 años respondiendo personalmente por esa ejecución, recuerda que te contratan por un precio muy bajo, normalmente, haz cuentas y ni siquiera económicamente salen, iendo todo bien, si además la cosa se tuerce.

Si te encuentras en esta delicada situación, donde siendo Director de Ejecución sufres procedimientos de ejecución poco ortodoxos, o que quieren empezar sin Plan de Seguridad, o sin Licencia de Obra, yo te recomendaría que establecieras los límites que estás dispuesto a asumir y cuáles no, contigo mismo, y que actúes en consecuencia. Yo tengo claro los míos, y este tipo de situaciones no me arriesgaría a vivirlas como Director de Ejecución, establece los tuyos propios y sé fiel a éstos.

Si eres un profesional experimentado, me entenderás y seguro tienes un montón de aprendizajes sobre este tema.

El contrato una vez más, firmado antes de iniciar tu trabajo, puede ayudarte en estos casos también. Por ello, es tan importante que dispongas de uno completo.

SEGURIDAD EN OBRA Y EL DIRECTOR DE EJECUCIÓN.

El hecho de que no te hayan contratado como Coordinador de Seguridad y Salud (CSS), no significa que no tengas responsabilidades o puedas desligarte del tema.

Cerciórate que hay un CSS contratado. Exige la presencia de un CSS en obra incluso antes del inicio de la misma. Pues su ausencia, implica que sus funciones recaen sobre ti, sin que tú lo sepas.

No empieces una obra sin licencia, por muy pequeña que sea y por muchas prisas que tenga el promotor, ya que si lo consientes (si te personas o demuestran que sabes que se ha iniciado) serás responsable tú también, aunque no hayas firmado la hoja de encargo.

Además, de exigir la existencia de este CSS,  siempre por tu parte atiende el tema de la Seguridad, preocúpate, respetando y colaborando con CSS. Integrando la Prevención en tus procesos como parte fundamental de la ejecución.

Por supuesto, ponte al habla con el CSS para tenerlo todo controlado, si además eres y has aceptado el cargo de CSS tendrás que realizar más gestiones de las que hablaremos en otro post, este está sólo dedicado a Director de Ejecución.

Solicita procedimiento por parte de la constructora para controlar el acceso de personal a la obra. O infórmate con el CSS para que esto se lleve a cabo.

Verifica que el CSS y toda la documentación necesaria antes del inicio de la obra, está en regla.

 

DIRECTOR DE EJECUCIÓN AL FINAL Y TRAS EL FINAL DE OBRA

En estos casos, el constructor, y sobre todo, el promotor presionan mucho para que les dés el final de Obra.

RECOMENDACIONES PARA EL FINAL DE OBRA

NO se debe dar sin unidades de obra no finalizadasSobre todo, cuando existen riesgos en altura, grúas etc, andamios, remates de fachada, o unidades relevantes para el funcionamiento del edifico sin terminar.

Es decir, si falta una puerta, no es lo mismo que si faltan las acometidas.

Tampoco se recomienda que des el final de obra si existen defectos de ejecución,  lo suyo es que los defectos de ejecución no se cometan, y en el caso de ocurran, solucionarlos en el momento, nunca dejarlos para el final.

En el caso, que el promotor insista en que des y haya defectos de ejecución, debes dejarlo por escrito con la firma de éste y su compromiso a solucionarlos antes de entregarle el edificio a los usuarios finales. Refleja además el plazo para subsanarlos.

No dés un final de obra sin tener toda la documentación completa y correcta relativa a la recepción y control de materiales y sistemas constructivos, así como, por parte del laboratorio correspondiente informes de los diferentes ensayos.

¿Has ejercido alguna vez de Director de Ejecución o estás pensando en hacerlo?

¿Añadirías más recomendaciones a la existentes en este artículo?

 

 

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