CASAS EN CONSTRUCCION: EL CONSTRUCTOR

CASAS EN CONSTRUCCION aborda un tema de actualidad, y es la contratación de un constructora para su vivienda o reforma, o edificación. En qué debemos fijarnos y qué debemos exigir.

Nosotros como Técnicos a la hora de asesorar a los clientes, sobre todo, particulares debemos conocer los indicios que diferencian a unas empresas de construcción de otras. VALORACIÓN DE UN CONSTRUCTOR. CASAS EN CONSTRUCCION nos será de mucha utilidad, pues detallaremos todos esos indicios que delatan a una empresa de construcción. El tema es amplio y complejo, y en su día ya lo abordé enfocándolo a la Subcontratación (puedes revisar ese artículo haciendo CLIC AQUÍ). Hoy el enfoque es hacia una contrata general, aunque igualmente puede ser válido para una subcontrata. Como siempre, me valgo de la experiencia para desarrollar este tema.

VALORACION DE UN CONSTRUCTOR. CASAS EN CONSTRUCCION.

Está claro que todos, profesionales y particulares, queremos una obra sin problemas con el constructor de la misma, y quedarnos satisfechos con el resultados. Que se cumplan nuestros objetivos en la obra que, si recordáis, son

• Presupuesto final = Presupuesto inicial o con un incremento razonable (2 a 4%).
• Que la obra esté terminada en el plazo previsto. Y sin problemas en la tramitación de expedientes y concesión de licencias para su uso.
• Que tengamos la Calidad deseada por la que hemos pagado. Sin patologías.
• Que la obra construida cubra nuestras necesidades, que sea funcional.
• Que transcurra con normalidad y sin accidentes.

Para conseguirlo, es fundamental que quien realiza, gestiona, organiza, ejecuta, controla y supervisa la obra sea un profesional del sector con experiencia y con conocimientos, y con la seriedad que se requiere. Si pudiéramos confiar en su buen hacer a base de ver demostraciones en obra, sería lo ideal.

Vamos a ver a la hora de seleccionar esta empresa ¿En qué debemos fijarnos para no equivocarnos en su elección?

Una de las partes fundamentales es precisamente ésta, no sólo que sepa lo que hace, sino que lo haga bien.

Calidad en la Ejecución

Que ejecute correctamente respetando las normas de la buena construcción y la normativa vigente, pero además que tenga gusto por los remates, conocimientos técnicos y organización. Que su política de subcontratación no esté encaminada a abaratar a toda costa.

Plazos

Respetando siempre los acuerdos a los que se han llegado. Debemos indagar no sólo en su compromiso de palabra o escrito, sino preguntar cómo va a cometer la obra para terminarla en plazo, qué medios va a destinar, qué personal, qué nivel de subcontratación, con qué proveedores y subcontratas trabaja.

Mirar por el cliente

Debe tomar las decisiones encaminadas a beneficiar a su cliente, o a la obra, o por lo menos, tener la ética y profesionalidad  suficiente para no perjudicar al cliente en patologías, bajada importante de calidad, funcionalidad, etc.  No debe confiar en la postventa para solucionar determinados temas. Debe procurar construir bien desde el principio.

Limpieza y Seguridad

El tema del compromiso con la Seguridad es algo que debe ir más allá que dotar a su personal de un casco, en este sentido debemos averiguar cómo se ocupa de este tema en obra, qué medios dispone en la misma, cuál es su política.

La limpieza además de ser orden y seguridad, constituye una forma de respeto hacia el trabajo ya ejecutado, hacia la calidad de terminación. Sin limpieza se hace muy difícil la tarea de supervisar la ejecución. Por ello, es importante que el constructor candidato nos cuente cómo se desarrolla su labor en la obra en este frente, qué personal dispone para dichas tareas.

Normativa

Qué grado de cumplimiento va a desarrollar la constructora en obra, sobre todo en obras pequeñas, ya que en obras de mayor volumen está mucho más controlado.

Para este tema y otros, es fundamental estar asesorado por un profesional, si la persona que va a decidir la adjudicación, no lo es.

Asesoramiento

Un constructor que quiere lo mejor para la obra te asesorará sobre determinados aspectos de la misma, desde el estudio de su presupuesto.

Un constructor que le conviene una solución mejor que otra, insistirá bastante en su opción.

Pudiera darse el caso combinado. Lo importante es entender que no por hablar mucho se es mejor constructor. De hecho cuanto más se habla puede ser signo que menos se cuidan otros aspectos, aunque este punto es algo delicado. Una cosa es asesorar y otra vender.

Pese a que todos vendemos, los que realmente lo hacen bien, saben que no hay que hablar demasiado, y sí hacer más preguntas y escuchar más al cliente. Si tu constructor candidato no lo hace, no empezamos la relación bien. Una vez más, lo dicho se aplica mejor a pequeñas y medianas empresas que a grandes proyectos.

Técnicas y Medios Auxiliares

Cómo va a conseguir los acuerdos, sobre todo en plazo y calidad, qué va a disponer en obra para llegar a su cumplimiento. Esta información nos delata el estudio qué ha hecho sobre nuestra obra, cómo trabaja, qué clase de infraestructuras tiene.

Un constructor que no quiere dar detalles, o que tiene su forma de trabajar siempre igual, que presupuesta por ratios, etc... Es un constructor que no se molesta por crecer y evolucionar, por mejorar.

Es además, un constructor que quiere ahorrarse trabajo administrativo, bien porque carece de este personal, o bien, porque no quiere detallar ni verse controlado.

Ambas son peligrosas, pues no es una empresa con una estructura u organización que pueda responder mañana ante situaciones imprevistas.

Y la pregunta es: ¿Si no quiere trabajar para quedarse con la obra, cuando esté en ella, qué crees que va a hacer?

Las necesidades del cliente no se verán atendidas en la forma o cantidad que éste desearía, y el presupuesto final posiblemente sufriría un gran incremento.

Personal

Debe tener personal de confianza, con antigüedad por lo menos gran parte de ellos, sobre todo los puestos de relevancia.

Debe contar con técnicos en plantilla cualificados para atender las obras y al cliente.

Atención al Cliente y a sus necesidades

Acabo de mencionar la importancia de la atención del técnico de la constructora, y de la empresa entera, al cliente o propiedad de la obra, y a sus necesidades, en caso contrario acabará siendo una obra construida para beneficio del constructor, y debe ser una construcción que recoja las necesidades del cliente y las considere, así como su funcionalidad.

Eso sí, la definición temprana es el éxito en la obra. Los cambios de última hora pueden perjudicar mucho la gestión de una obra, al constructor, y éste dejar de atender tantas necesidades.

Atención a la obra y a su estudio previo

Ya lo hemos mencionado antes, alguien que no tiene la seriedad de atender nuestro proyecto como quisiéramos, es probable que no rectifique su conducta en obra, cuando ya la tiene adjudicada.

Y evidentemente, debemos garantizar la continuidad de los trabajos en nuestra obra, para ello tendremos todo definido, daremos un tiempo necesario de preparación de la obra (actualmente casi inexistente) y reflejaremos todo por escrito.

A los problemas

Es bueno saber quien se ocupará de la obra, y quien supervisará a éste. Es decir, desde el principio debemos saber la responsabilidad y el organigrama de cada uno en la empresa. Si en la empresa sólo hay uno, estamos en sus manos.

A las Gestiones y Organismos

¿Quién está en la Obra? y ¿Quién está haciendo las gestiones?

Si es una obra grande o mediana que requiera un técnico en la misma permanentemente: ¿quién va aefectuar las labores administrativas? Porque si la empresa tiene pensado que sea él mismo, puede que tengas un administrativo caro en obra, y no un técnico que la revise. No porque el técnico quiera sino porque la obra no debe parar y hay gestiones necesarias que hacer para ello, además de atender la exigencias internas de la empresa, por lo que la tarea de supervisar será la que se delegará.

Si la obra es pequeña, conviene preguntar cuántas obras lleva a la vez ese personal técnico a pie de obra.

Es lo que venimos hablando, una constructora no debe hacer experimentos en tu obra, por lo tanto, teniendo en cuenta los puntos expuestos, comprueba y analiza a quien metes en tu obra. Desde su organigrama, anteriormente mencionado, hasta las obras que está ejecutando actualmente y con anterioridad.

No se trata de ser buena persona, que también, sino de que sea un profesional serio, con el que podamos tratar fácilmente, no sólo localizar, sino comunicarnos bien, y por supuesto, antes de firmar un contrato debemos tratar cómo va a gestionar los precios Contradictorios, cómo los va a justificar.

Es importante que si se ha trabajado sobre la definición, y aún así hay ciertas dudas sobre algún tema en especial:

• Contemos con un exceso de dinero para asumir incrementos del 2 al 4%.
• Existan en presupuesto partidas falsas que no se van a hacer, ni cobrar, sólo para gestionar imprevistos.
• Tengamos asesoramiento técnico para verificar cualquier precio contradictorio.

En este punto, también aconsejo no contratar a la Dirección Técnica propuesta por un constructor, ya que la primera está para defender los intereses de la Propiedad, y al tener acuerdos comerciales con el constructor, pudiera verse afectada en sus decisiones.

Como no hemos trabajado aún con él, no tenemos forma de verificar estos puntos, por lo que es necesario contar con referencias, o solicitarlas, antes de confiar y adjudicarle la obra.ç

Y como tampoco queremos que nuestra obra se vea salpicada por problemas ajenos que hagamos las siguientes comprobaciones de lo saneada que está una constructora o no.

En crisis me ha tocado trabajar con muchas empresas seriamente 'tocadas', no por decisión mía, y al final si el tema es grave no sólo no le ayudas sino que te encuentras con verdaderos problemas en tu obra, de tal magnitud, y generando tantos problemas en los demás, que la rescisión de contrato es el único fin. Por el camino: multitud de problemas, retrasos, trabajo. Y al final, la experiencia ha sido más perjudicial económicamente para esa empresa tocada que si no hubiera entrado en obra.

Un indicador de qué clase de empresa es, está en la forma en la que insiste quiere empezar una obra.

No sólo es responsabilidad del constructor cumplir con la Ley, sino del promotor, aunque éste sea un particular, es por eso, que se debe conocer las obligaciones de cada uno.

Existen muchas empresas que quieren entrar en la obra, y una vez dentro, es cuando viene los precios abusivos etc. Por eso a la hora de adelantar dinero hay que tener muchas precauciones. Cierto es que las empresas de reforma suelen pedir un anticipo en concepto de materiales, etc., es una práctica habitual. Otra es querer asumir una parte de la obra, como puede ser una demolición, cobrar por adelantado más de lo que vale, y luego esperar a definir el resto de la obra.

Las pautas de una obra las debe marcar la propiedad, los tiempos también. Y la definición de la misma, se debe realizar antes de iniciar cualquier fase. Aunque las diferentes fases se contraten con diferentes constructores, no es el caso que estamos tratando.

Dicen que una buena imagen vale más que mil palabras.

Es un dato no determinante, pero sí muy importante.

Sobre todo, si tenemos en cuenta que a pesar de que una empresa que lo cumpla todo, te parezca, o sea más cara, el no cumplir con los requisitos mínimos te puede salir muy caro, a todos los niveles, incluso el económico.

Ser un buen constructor es complejo, por ello se debe contratar al más barato que cumpla la legislación y pueda hacer la obra con garantías.

A algunos que no van a cumplir en obra con lo acordado verbalmente, les aterra firmar este tipo de contratos. Se justifican diciendo que nadie se lo ha hecho firmar nunca, que tal o cual cosa, que en su pueblo, que jamás han tenido problemas.

Alguien que trabaja en contrucción esta acostumbrado a firmar este tipo de contratos. Porque tiene intención de cumplir y cumple con lo que en él se exige.

Entre otros, su seguro de responsabilidad civil.

Los hay muy valientes que sin siquiera mirarlo, lo firman y aún así. Sin leerlo, sin saber a lo que se comprometen.

Se trata de tratar todos los temas antes de plasmarlos en el contrato.

Con la crisis, la mayoría de las empresas se revisaban todas las cláusulas e incluso exigían la modificación o eliminación de alguna de ellas, esto te da una idea del grado de cumplimiento que va a tener en tu obra.

En cualquier caso, una obra que es un proceso complejo debe estar regido por escrito, y en éste documento debe figurar todo lo relacionado con ella.

¿Te gustaría añadir alguna comprobación más?

¿A qué casos te has enfrentado con empresas constructoras?