Como Jefe de Obra, al ser responsable del seguimiento y control económico de tu obra, te verás obligado, en más de una ocasión a manejar términos más propios de un financiero que de un técnico de la construcción.

Puede que nadie jamás te lo haya explicado clarito, como es mi objetivo en este artículo. 

Conoce nuestro curso para jefe de obra.

Pues porque vas a tener que negociar formas de pago con los diferentes proveedores y subcontratas el resto de tus días en obra, casi nada.

Es algo tan importante, que las empresas constructoras hacen mucho hincapié a sus jefes de obra:

A la hora de gestionar o finalizar un comparativo,
a la hora de considerar su trabajo en éste.

No se trata de ponerse a negociar en la firma del contrato; además, al afectar al resto de condiciones del comparativo, lo suyo es negociarlos desde el inicio.

La forma de pago en obras de construcción para los industriales es determinante, puede llegar a conseguir por sí sola:

• Que se encarezca nuestra oferta
• Que no quieran trabajar con nosotros
• Que se entorpezcan nuestras negociaciones y retrasar la firma del comparativo y con esto, la obra.

O, por el contrario, siendo más positivos:

• Que quieran trabajar con nosotros en nuestra obra,
• Que la oferta sea mucho más atractiva.

Ningún jefe de obra puede permitirse el lujo de negociar su obra sin incluir, mejor desde el principio, la forma de pago, pues es determinante.

La dirección de la empresa junto con su departamento financiero, en función de su estado o liquidez y en función del mercado.

Nos estamos refiriendo siempre a la empresa contratista principal en relación con sus proveedores y subcontratas.

El contrato de la empresa contratista con el promotor será objeto de sus negociaciones previas.

Como Jefe de Obra esto no está a tu alcance. Aunque siempre hay excepciones a la regla, que no decides tú, claro.

Cuando te encuentres en una situación complicada, realizando un comparativo en el que ninguna subcontrata quiera aceptar la forma de pago impuesta, estás obligado a prospectar el mercado mucho más intensamente.

Si aun así no hay resultados, es cuando debes transmitirlo a tu empresa y ésta se verá obligada a negociar y flexibilizar esa forma de pago.

Para que la obra no se retrase, es importante conocer el mercado y saber qué cartas te han dado para jugar, sin son complicadas de defender, necesariamente debes considerar más tiempo de preparación para tus comparativos.

Es decir, empezar antes con ellos, es la única forma de que no se retrase la obra.

Seguramente en alguna ocasión, siendo los términos relacionados con las formas de pago, más bien financieros, hayas tenido dudas sobre su significado o alcance real.

Por esto he decidido explicarte fácilmente cuáles son las formas de pago disponibles más habituales, y en qué se diferencian.

Y todo lo que tienes que negociar, porque no sólo de formas de pago se trata, sino de plazos, vencimientos y algo más.

Las formas en las que se puede pagar al contado son:

• Transferencia.
• Efectivo
• Tarjeta de crédito y de débito.
• Cheque.
• Abono en cuenta.
• Giro postal.

Un cheque es un documento de pago que puede ser de tres tipos:

• El cheque bancario, avalado por una entidad bancaria o financiera, donde dicha entidad se compromete a pagar el importe que aparece en el cheque. Este no es el más habitual en la construcción, por razones obvias.
• El cheque personal o talón (el más común, su nombre viene del término talonario bancario), entregado por la entidad bancaria que guarda los ahorros de la empresa constructora que firma el cheque, y el banco no cubriría la posible falta de liquidez de la empresa. 
• Y el cheque conformado, que es un cheque como el anterior pero con el aval del banco, para ello se entiende que el Banco se ha asegurado de la liquidez de la empresa constructora que emite el cheque.

Diferencia fundamental entre un cheque y un pagaré

1. En el cheque no consta la fecha de pago, en el pagaré sí.
2. En el caso del pagaré, el pago se efectúa a la persona jurídica o física, que consta en el documento, nunca al portador. En el caso de un cheque puede ser al portador.
3. Otra diferencia es que el pagaré puede estar respaldado por una tercera persona, en este caso debe también constar por escrito.

Te lo explican muy bien en este vídeo:

¿Qué es el descuento de pagarés de empresa?

El pagaré está muy extendido en la construcción, por la garantía que otorga del acuerdo entre las dos empresas.

Para la empresa constructora tiene una clara ventaja: el plazo que gana a la hora de pagar y la financiación.

Para la empresa subcontrata, tiene garantía del acuerdo, y un plazo en el que cobrar. Además, si quiere cobrar antes de ese plazo, tiene la posibilidad de “vender” el pagaré a una tercera parte. A esto lo llamamos descuento de pagarés.

Podrá ser descontado por una entidad que ofrecerá liquidez a cambio de una comisión en concepto de gastos e intereses.

El confirming es un servicio de gestión de pagos y nunca de deudas.

Una vez que la empresa constructora ha tramitado la factura, informa a la entidad bancaria, cantidad y fecha a pagar.

La entidad bancaria informa al proveedor o subcontrata sobre la confirmación de la factura.

La empresa constructora por su parte decidirá en qué momento le pasa la cantidad de esa factura a la entidad bancaria:

1. Antes del vencimiento del confirming.
2. Después del vencimiento del confirming, lo que supone una financiación para la empresa constructora.
3. Justo en el momento del vencimiento.

Diferencia principal entre pagaré y confirming

El pagaré es un compromiso de pago.

El confirming es una forma de financiación.

¿Qué es el Pronto Pago Confirming?

Un proveedor o industrial de nuestra obra, al que nuestra empresa constructora deba dinero, puede ofrecer un descuento por pronto pago.

Es decir, que puede ofrecernos la posibilidad de un descuento del 1% a cambio de que adelantemos el pago unos días determinados.

Con ello, el subcontrata se garantiza el cobro en fecha temprana.

Y la empresa constructora sale financieramente ganado, ya que teniendo en cuenta los intereses del Banco, obtendrá un beneficio.

Es decir, aquél material o servicio le saldrá más barato que lo que figura en factura.

FACTORING

Además de suponer un producto de financiación, gestionan el cobro y realizan un estudio de clientes. Hay dos tipos fundamentalmente se diferencian en la posibilidad de adelantar el dinero de las facturas de nuestros clientes y llegado el momento del pago de éstos, si el cliente no ha abonado esa cantidad, estamos obligados a devolver ese anticipo o no:

• Factoring sin recursos
• Factoring con recursos.
• 
  

VENTAJAS: 

Financiación y reducción de costes.

INCONVENIENTES: 

Pérdida de contacto con nuestros clientes que pasan a tratar con el Banco.

Es decir, imagina que tu empresa constructora tiene que cobrar su certificación: 1.000.000 euros. En lugar de recibir el pago de esta certificación en su totalidad, recibirá la cantidad que resulte una vez se hayan descontado las proformas de sus subcontratas en ese mes.

Es decir que si la factura del subcontrata 1 es --> 200.000 euros.
La factura del subcontrata 2 --> 150.000 euros
Y la factura del tercero y último (por ejemplo) --> 25.000 euros.

La propiedad se encargará directamente de abonar a estos tres subcontratas las cantidades correspondientes, en total, 375.000 euros, y la misma propiedad le hará llegar a la empresa constructora, la parte restante, 650.000 euros.

Tienes dos claras desventajas para la empresa constructora contratista principal esta forma de pago en obras de construcción:

1 Se queda sin posibilidad de financiar esas cantidades entregadas a los subcontratas.

2 La propiedad es consciente del margen que se queda la constructora al subcontratar, aunque por otra parte desconoce sus costes indirectos y otros costes.

Resumiendo, las características de esta inusual forma de pago en obras de construcción:

Por supuesto, todos tienen que estar de acuerdo en esta modalidad de pago en obras de construcción.

La certificación de la contrata principal tiene que ser superior al coste de las facturas de sus industriales.

Se hace cuando la empresa constructora tiene dificultades a la hora de obtener una línea de crédito o financiación con los bancos.

O también cuando existe una gran desconfianza por parte de los subcontratas a trabajar con esa empresa constructora.

Ya has visto la primera parte a negociar: LA FORMA EN LA QUE SE PRODUCIRÁ EL PAGO.

Igualmente, importante es la segunda parte: EL VENCIMIENTO o momento en el que la factura del proveedor se transforma en dinero en su cuenta.

Por lo tanto, a la hora de negociar con tus industriales los dos puntos vistos hasta el momento son cruciales, y la estructura que toma la forma de pago en obras de construcción es como se ve en los siguientes ejemplos:

• TALÓN A 120 DÍAS
• PAGARÉ A 90 DÍAS
• CONFIRMING A 60 DÍAS

Incluso se aceptan combinaciones de diferentes formas de pago basadas en %, como se ve en los siguientes ejemplos:

50% talón y 50% pagaré a 30 DÍAS.
Confirming a 180 días (70%) y Pagaré a 60 días (30$)

Y así, podríamos continuar con multitud de combinaciones.

Hasta ahora hemos definido la forma de pago, y la fecha de vencimiento de ésta, es decir:

·         30 dias

·         a 60 días

·         a 90 días...etc

¿Pero cuándo empieza esa cuenta atrás?

No empieza cuando se acaban los trabajos del mes.

Porque esta forma de trabajar cada factura está asociada a la factura proforma de cada mes para cada subcontrata.

Empieza a contar con la fecha, normalmente:

1. en la que una factura está totalmente conformada por parte de una empresa constructora.
2. O en 30 días a partir de que la empresa constructora ha recibido la factura. Por eso, en muchos contratos aparece el siguiente texto

'A contar 30 días después de la recepción/entrada de la factura...'

Y además, esa factura para ser recepcionada debe venir acompañada por una proforma que realiza el Jefe de Obra junto con el subcontrata, siendo el primero el que debe darle el visto bueno.

Como siempre obedece a una negociación previa.

Pero veamos el proceso de una factura para ser conformada y lista para emitir documento de pago en obras de construcción:

¿Cuál es el proceso habitual para dar conformidad a una factura en una empresa constructora?

El proceso resumido será el siguiente:

Cualquier error en una factura implicará que salga de esta cadena y su pago se verá retrasado o no gestionado, peor.

Por todo esto, es tan importante que el Jefe de Obra, empiece cumpliendo con sus subcontratas y sus proformas en las fechas estipuladas. Cualquier retraso implica una dilación muy importante en el cobro para el subcontrata, recordemos que éste cobrará esa factura:

• Casi 2 meses después de haber ejecutado la obra. +...
• Más: El vencimiento que se haya contratado, a 30, 60, 90, 120, 180 días....

Imagínate cobrar un servicio prestado 3, 4, 5 ó 6 meses después de haberlo hecho soportando durante todo este tiempo los gastos de éste derivados, desde los gastos en trabajos comerciales antes de contratar la obra, hasta salarios, materiales, etc...

Lo mismo le sucede a la empresa constructora con su propiedad en función de la forma de pago que contrate con ésta.

Este es el motivo de que muchas empresas que iban viento en popa hayan acumulado impagos y que dicha acumulación les haya supuesto el cierre.

El riesgo del negocio de la construcción, es un aspecto de nuestro sector  a tratar en otro momento pues ahora nos desviaríamos del fin de este artículo.

Las retenciones también han supuesto grandes descalabros para los industriales.

De cada una de sus facturas, se les descuenta una cantidad, , un %, en concepto de remates, repasos, patologías o futuros problemas que la ejecución, material, sistema, servicio que ese subcontrata ha prestado dé en la obra.

Esa cantidad retenida es para poder subsanar los errores mencionados en el caso de que la subcontrata desaparezca, o no quiera atenderlos, o no pueda hacerlo en las fechas acordadas con la propiedad.

Cuando digo subcontrata me refiero a todo proveedor o industrial de una constructora.

La cantidad retenida habitual es del 5%. Aunque hay muchas empresas constructoras que exigen un 10%, y lo dividen en dos plazos, a devolver en dos plazos.

Otro aspecto importante a negociar con las subcontratas, 

¿Cuándo les serán devueltas sus retenciones?

Siempre en el caso de que durante el período de garantía establecido no haya habido patologías, remates, postventa que atender, averías, etc... En este caso, la subcontrata deberá haber atendido dichas patologías.

En el caso de encargárselo a otra empresa, les serán deducidas de sus retenciones.

La LOE establece tres períodos de garantía diferentes para una constructora: 10 años estructura, 3 años vicios ocultos y 1 año remates y acabados.

El período que se suele cerrar con el subcontrata para su devolución es de 1 año.

Y aquí surgen dos aspectos más: el primero lo trataremos en el siguiente punto, qué circunstancia es la que desencadena el inicio de esta cuenta regresiva.

No hace falta que mencione este aspecto, pero son muchas empresas las que han sufrido la no devolución de sus retenciones, ya sea por parte de propiedades, o por parte de empresas constructoras.

Este hecho también ha motivado su descalabro financiero.

Hasta tal punto, que las empresas son muy susceptibles a estas retenciones.

Muchos subcontratas las dan por pérdidas, y por eso, incrementan ese 5% a los precios iniciales, en el comparativo, para garantizarse que nadie se queda con esas cantidades. Claro que la guerra de precios es difícil y otro tema amplio que tratar.

Suele dar lugar a muchas negociaciones y cuando no se trata abiertamente a muchos disgustos.

• Muchos piensan que cuando se termina cada tajo o el contrato que incluye todas sus partidas.
• otros que cuando acaba la obra.
• Otros que cuando la Dirección Facultativa recepciona la obra definitivamente.

Este aspecto es muy importante negociarlo, ya que la subcontrata no está avisada ni sabe cuándo una DF va a firmar la recepción de una obra.

Imaginaos una empresa de encofradores si tiene que esperar a que la DF firme la recepción de la obra.... no sería un año de espera, pueden ser 3 ó más...

·         Nunca se debe dejar de lado la LOE (Ley de la Ordenación de la Edificación).

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES:

·         Un comparativo es una negociación que implica muchos más aspectos de tu obra además de las partidas del proyecto.

·         Si no quieres retrasos o problemas con tus subcontratas, todos los aspectos deben ser tratados y negociados directamente.

·         Cuanto antes empieces a trabajar los temas delicados, más disgustos te ahorrarás.

Las proformas de tus subcontratas y la fecha en la que deben ser entregadas, es algo sagrado.

·         Si tuviera que darle un consejo a un subcontrata sería que cuanto antes entregara o cotejara su proforma con un Jefe de Obra, mejor. 

Siendo conscientes de que ese jefe de obra quizás tenga que sacar 40 proformas más.

·         Y Si fuera comercial, nunca visitaría, sin previo acuerdo, a un jefe de obra en días del cierre.

·         Y como jefe de obra, a la hora de tratar los pagos a tus subcontratas, te diría que además de garantizarte no marrones por abandono o cosas así, te pusieras en los zapatos del otro, por lo menos, cumpliendo con las fechas de entrega de las proformas, y preocupándote por el seguimiento de sus facturas.

¿Y tú qué consejos darías al resto de involucrados sobre estos temas tan delicados?
¿Conoces más formas de pago?

Consultora sistematización constructoras y formadora jefes de obra

Consultora sistematización constructoras y formadora jefes de obra

Ayudo a empresarios de la construcción que han logrado tener una empresa solvente y que, siendo conscientes de sus posibilidades de mejora:

• Desean ESTABILIZARLA.
• Ser un REFERENTE.
• FIDELIZAR a sus clientes.

Aunque tengan obras que reactivar o con problemas, jefes de obra noveles o desorganización interna.