Mediciones de Obra: Venta, Coste y Producción

LA IMPORTANCIA DE LAS MEDICIONES DE OBRA

Mediciones de Obra: venta, coste, certificación, producción, proforma y liquidación. Son la base del Seguimiento económico de una obra.

Si le dedicamos tiempo y  esfuerzo a sacar el precio unitario de cada partida, el otro factor que multiplica y por tanto, influye directamente en dicho precio son las mediciones de obra. 

Además, como ya expliqué en mi artículo ERROR 1 de Jefe de Obra: NO MEDIR, no hay mejor forma de conocer una obra que medirla. Entendiendo por conocer:

• Conocer lo proyectado hasta en sus detalles.
• Conocer la obra y prepararla, mediante los replanteos y las contrataciones (definiciones).
• Detectar errores o lagunas de Proyecto, y solucionarlos a tiempo.
• Detectar optimizaciones.

Pero en esta ocasión no hablaremos de la importancia de las mediciones de obra, trataremos sobre los conceptos más importantes que intervienen en la Gestión y Seguimiento Económico de la Obra. Y por supuesto, sobre cómo realizarlas para que nos sean de utilidad a la hora de ahorrarnos trabajos u optimizar mediciones futuras.

LA IMPORTANCIA DE AHORRARNOS TRABAJO EN OBRA

Son tantas las funciones y competencias de un equipo de obra, que jamás en toda la obra está parado, de hecho cuando la obra se lleva bien y no se está atendiendo urgencias o problemas, el equipo de obra con el Jefe de Obra a la cabeza, está trabajando adelantando más trabajo, o preparando unidades de obra próximas o siguientes a las ejecutadas en ese momento. Y cuando ya están todas ejecutadas, estamos repasando, supervisando, liquidando, papeleos y burocracia, informes, permisos, licencias, etc..

No hay descanso. Si además tu empresa tiene trabajo y te asigna una obra detrás de otra, se hace necesario organizarse muy bien desde el principio, para que al realizar una tarea estemos trabajando sobre otras venideras, es decir, para que podamos utilizarlas en futuras tareas, ahorrando tiempo en la realización de éstas.

Para ello veamos en qué usamos estas mediciones de obra o cuándo:

TIPOS DE MEDICIONES DE OBRA

• Antes del inicio de la obra, usamos las Mediciones de Obra para valorar el Coste de la Misma.
• Antes de la ejecución de cada Unidad de Obra, el estudio de sus Mediciones de Obra, nos permite conocer dicha Unidad de Obra.

Estudiar Obra y Proyecto.

Replanteos y Definiciones.

Posibles errores o lagunas.

• Para poder ejecutar una unidad de obra, y tras conocerla y definirla, debemos contratarla.

Contratar lo que realmente vamos a ejecutar.

Pedidos y otras gestiones.

Analizar el criterio de Medición de obra más apropiado a nuestra necesidades.

• Optimizar la Obra técnicamente, lo que repercute sobre el coste y/o sobre el plazo de ejecución.
• Y durante la ejecución:

Preparar la Certificaciones.

Gestionar la Venta: contradictorios, criterios de medición contractuales, Más-Menos, Liquidaciones y otras gestiones o negociaciones con la Propiedad de la Obra.

Cierre Mensual o Seguimiento Económico Completo.

• Preparar Mediciones de Obra de otras unidades de obra, y repetir todo el proceso.

Vamos a desglosar las Mediciones que intervienen en el CIERRE Mensual o Mediciones de Obra.

MEDICIONES DE OBRA: CRITERIOS

CRITERIO CON LA PROPIEDAD DE OBRA

Para ello debemos diferenciar desde el principio y tener claro:

Criterio de Medición de la contrata principal con la Propiedad de la Obra (representada por la Dirección Facultativa) y plasmado en el contrato.

Es muy importante, leerse todas las clausulas del contrato, pues pudiera tratarse de mediciones cerradas y en cimentación o desde la cota a ras de calle hacia abajo abiertas.

CRITERIO CON LOS SUBCONTRATAS

Normalmente suele ser abierta, excepto en instalaciones que por la complejidad que tiene el medirlas, se suele contratar a medición cerrada. Aunque como siempre, debes comprobarlo y atender a la política de contrataciones de tu empresa.

CRITERIO CIERRE MENSUAL (EMPRESA CONSTRUCTORA)

Por un lado tenemos:

MEDICIONES DE CERTIFICACIÓN VENTA

Para certificar la obra, debemos usar el criterio contractual, que coincide con las mediciones de venta. Lo que pasa es que las Certificaciones reflejan lo que vamos a cobrar en cada mes según lo ejecutado en obra en ese período.

Certificaciones serían parciales según lo ejecutado mes a mes en obra. Venta sería la totalidad.

Liquidaciones con la Propiedad, deberían coincidir con la venta, si no ha habido modificaciones de Proyecto, o ampliaciones.

Liquidaciones y Mas Menos, cuando ha habido variaciones, en cada partida nueva y/o modificada debemos ir ‘luchando’ no sólo el precio, sino también el criterio de medición.

MEDICIONES DE COSTE

Según el criterio de contratación o subcontratación, generalmente usado en obra nueva, las mediciones de coste, son las que  va a abonar a sus subcontratas y proveedores. Su criterio no tiene por qué coincidir con el de la venta, son independientes.

Ejemplo fácil.

Tenemos una obra contratada con la Propiedad a medición cerrada de forjados de 20.000 m2, cuando comprobamos las mediciones de obra, nos damos cuenta que hay errores, o lagunas en ese estudio (contrato) inicial. Y en lugar de esa medición, existen en obra 23.500 m2.

Cobraríamos 20.000 m2 si no hay cambios respecto a contrato.

Pagaríamos 23.500 m2 a nuestros subcontratas y proveedores.

En la mediciones de coste, debemos tener en cuenta lo que realmente nos va a costar independientemente de lo que hemos firmado en contrato que vamos a cobrar.

Por supuesto, en obra hay que luchar para defender abrir mediciones ante cualquier variación de contrato. Como siempre, cada empresa y equipo tendrá su estrategia. Para ello es importante no meterse en luchas inertes y ponerse en contra a la Dirección Facultativa. Pero sabiendo defender los intereses de la constructora.

De hay que en este blog me refiera al Jefe de Obra muchas veces como de Alto Impacto, o en un tono más coloquial lo compare en ocasiones con un Super héroe, sería más acertado referenciarlo como  un malabarista.

Otro ejemplo:

En una partida y a la hora de estudiarla no sólo nos afectan las mediciones abiertas o cerradas. Sino la descripción de esa partida, es decir, si en el ejemplo anterior, hablamos de un forjado de 25+5 cm de nervio in situ con bovedilla cerámica y al comprobar la obra nos damos cuenta de que de esos 20.000 m2 en venta, 23.500 m2 en la realidad:

18.000 m2 corresponden alforjado definido en la partida de proyecto(contrato).

4.000 m2 son inclinados (tienen otro precio)

1.000 m2 son de altura libre más de 7m, luego requieren sistemas de encofrado especiales y de precio superior.

500 m2 son de doble vigueta.

Podemos gestionarlo de la siguiente manera:

18.000 m2 al precio de contrato

Los otros 3 conceptos atendiendo a las cláusulas de contrato defender un precio superior, si el precio superior es mínimo, no es bueno quemar a la Dirección Facultativa en estas guerras económicas, aunque tampoco debemos perder ocasión de recordarle que eso tiene otro precio (presión psicológica para otras negociaciones más fructíferas).

Y a la hora de tenerlo en cuenta en nuestro coste:

1. Generamos una partida nueva por cada precio diferente
2. Todo en una partida que incluya todos esos conceptos, y para que el resultado final de la medición sea el apuntado, debemos trabajar sobre los rendimientos, de forma que la suma de todos ellos sea 1. Siendo la totalidad de los m2 23.500, y los m2 de venta los 20.000.

Insisto que depende  de la obra, de a política de la empresa, de la estrategia económica del equipo de obra, de la confianza que tengas la Dirección Facultativa en dicho equipo de obra.

MEDICIONES DE PRODUCCIÓN

Las mediciones que vamos haciendo mes a mes y que vamos a cobrar.

Te pongo un ejemplo mejor, imagina:

1. Proyecto contrato con medición cerrada.
2. Con una cláusula que ponga que en cimentación la medición es abierta.
3. A la hora de ejecutar los pilotes, por muchos motivos que no vienen al caso ahora, debes colocarla zapata de la grúa cercana a la pantalla de pilotes, según cálculo esto exige que los pilotes afectados por la zona de descarga de dicha zapata sean de mayor longitud de empotramiento.
4. Además replanteando pilotes, cotas y demás, respetando cálculos: las mediciones de Proyecto no coinciden con las mediciones de obra reales a ejecutar.

En este caso, para la partida de pilotes a la hora de hacer el cierre mensual tendrás:

• Lo que figura en contrato (venta inicial) = VENTA
• Lo que voy a pagar (al subcontrata) = COSTE
• Lo que he producido (venta final) = PRODUCCIÓN

En este ejemplo, el coste será mayor que la producción, porque la descarga de la zapata de la grúa sobre la pantalla de pilotes, no es facturable a la propiedad de la Obra en la mayoría de los casos. Ya que es una ubicación elegida por la constructora o impuesta por las circunstancias, en definitiva, es un coste indirecto que debe asumir la constructora.

Sin embargo, vamos a cobrar más de lo inicial, pues han salido mas ml de fuste de pilote que en proyecto y las mediciones para esta partida son abiertas, es decir, medición reales.

MEDICIONES DE PROFORMAS

Y por último, según el criterio de medición que hayamos contratado con nuestro subcontrata o proveedor, tendremos estas mediciones en su proforma y posterior facturación.

El criterio de contratación para cada subcontrata no es sólo abierto y cerrado, influyen otros criterios de medición,  como la medición de los huecos, los trabajos incluidos, a cinta corrida, una cosa por otra etc…

Al final estas mediciones deberían coincidir con las de coste. Por el camino no, por nuestra forma de gestionar la obra, ya que solemos abonar en cada proforma menos de lo que se ha hecho en obra, para curarnos en salud, aunque al final de la obra se abone la totalidad de lo ejecutado.

Si tienes claros estos conceptos, tienes mucho avanzado en un cierre mensual o seguimiento económico de obra.

CRITERIO A APLICAR AL MEDIR LA OBRA

Vista su importancia es vital que seamos muy eficientes.

En este sentido, las mediciones debemos hacerlas siempre en una hoja de cálculo de forma que cualquiera pueda entender lo que cada línea indica, sin necesidad de explicar cada línea con detalle, y podamos trabajar sobre estas mediciones.

Es decir, es interesante que designemos e identifiquemos la ubicación de lo medido (planta, cuarto, vivienda, estancia), sin necesidad de indicar cada elemento que compone la designación anterior (pared A, pared B, pared C).

Medir así, nos sirve a la hora de proformar, pues sabemos lo que está ejecutado y vamos a facturar. Podemos ir haciendo un seguimiento mensual.

Aconsejo hacer copias de cada mes, ampliando datos en la copia del mes siguiente. Sin perder datos de todos los meses.

Por lo mismo, se puede utilizar para las certificaciones, teniendo precaución de que su criterio pudiera diferir, y por tanto, la cantidad a certificar también.

En cuanto a los datos que deben figurar:

1. Por unidades, número, ancho, longitud, alto.
2. O bien, por estancias y cuartos, número, unidades, m2 y ml perímetro.

Según sea la unidad, digamos que en estructura y albañilería, usaremos más la primera versión, mientras que para revestimientos o pavimentos pudiera interesarnos mas la segunda.

Se trata no tanto de la presentación, sino de la rapidez a la hora de medir, es difícil medir zapatas por polilíneas, y luego su canto, pudiera ser más rápido por otro sistema, sin embargo un forjado sí parece más cómodo y rápido por polilíneas.

CONCLUSIONES SOBRE MEDICIONES DE OBRA

Cuando escribí el artículo sobre que un Jefe de Obra no puede desligarse de las mediciones de obra, por muy latosas que pudieran éstas llegar a ser, lo que está claro es que dada la importancia y repercusión, no sólo sobre la valoración de la obra, sino por su implicación en la Gestión Económica de la misma, abarcando todo el proceso de contrataciones, es fundamental que no se limite a recibir datos de una persona con menor experiencia que él, en la mayoría de los casos.

• Añado que cuando tú mides una partida, entonces es cuando puedes delegar la medición y comprobación de las proformas mensuales a tu Ayudante o Jefe de producción. Puesto que tienes claras las líneas generales. Pero sin tener éstas claras, ¿cómo puedes saber si realmente los datos económicos con los que trabajas y con los que estás facturando son los correctos, si la mitad de lo facturado (mediciones de obra) no lo controlas? Al ostentar el puesto de responsabilidad que tienes,como Jefe de Obra,  puedes llegar a tener problemas o puedes sin quererlo ceder el control de tu obra a otras personas que no tienen por qué estar trabajando en la línea  que a ti te gustaría.

Los subcontratas negocian, y acaban atendiendo los requerimientos de quienes ostentan el poder de pagarles más o menos, si cedes ese control, estás cediendo el control de tu obra.

No es que tu equipo te vaya a engañar por malicia, o algún asunto extraño, pero se tiende a premiar a quien mejor me cae mejor, y se tiende a tapar errores, a pagar favores.

• Si no tienes los conceptos claros que hemos visto en este artículo es difícil alimentar un programa informático de Seguimiento Económico de Obra de la forma correcta.

Por ambos motivos, las mediciones de obra son cruciales.

¿Qué opina sobre este tema?

¿Hay algún concepto económico que no tengas claro?

Te agradezco tus opiniones y comentarios.